tir indeterminada

Question

Estimado, tengo un proyecto inmobiliario (construir y luego arrendar) en el cual será 100% financiado con deuda. (Con un interés del 2% anual) el cual considera un proyecto a 20 años.

en ese caso tengo 2 dudas.

la primera, mi tasa de descuento para el van sería igual al costo de mi deuda? (la cual en este caso es de 2%anual) o debo calcularlo con alguna otra variable? (beta? rm?)

la segunda, respecto a la TIR me da INDETERMINADA, ya que, al tener la inversión inicial cubierta en un 100% por un préstamo, el flujo del año 0, me da 0.

Esta bien tener TIR=INDETERMINADA O INFINITA. ??

Dato: todos los flujos me dan positivo y consideré, el pago del prestamo(amortización e interés) y el impuesto a la renta correspondiente.

favor agradeceré su respuesta, gracias. Saludos.

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Answer 1

Hola Marcelo,

Está bien considerar el 2% para el cálculo del VAN.

Para la TIR, no se considera que la inversión te la cubre el préstamo sino que tienes que calcular la TIR sin el préstamo y luego comparas la TIR con la tasa de interés del préstamo (2%).

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Answer 2

Respecto al van, al considerar solo el 2%, no estoy dejando de lado el riesgo que tiene realizar el proyecto? es decir, no debo considerar beta de la industria y retorno exigido?

Y respecto a la TIR, te refieres que para el cálculo de la TIR ponga la inversion inicial en negativo el año 0?.

por ejemplo en este caso la inversión es de $100.000, y está cubierta por un préstamo de $100.000, por lo cual el año 0 me da $0. Y al calcular la tir me da INDETERMINADA eso puede ser? o tu dices que para efectos de la tir sería:

TIR:[-$100.000+flujos] ??

Yo lo hice así: TIR: [0+flujos] me da indeterminado.

Dato: el van me da positivo. había considerado los flujos con una tasa al 8% (considerando tasa de mercado inmobiliario promedio) y el van lo considere así:

VAN= tasa 8% considerando los flujos  y -0(inversión inicial)

Agradezco tu respuesta, gracias!!

Answer 3

Y con referencia a la TIR, cuando dice calcular la TIR, ¿pretende decir que la inversión original debe colocarse en el año negativo 0? 

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Stopa dyskontowa projektu lub inwestycji nie musi być koniecznie równa kosztowi długu. Stopa dyskontowa służy do ustalenia wartości bieżącej przyszłych przepływów pieniężnych, biorąc pod uwagę wartość pieniądza w czasie oraz ryzyko związane z inwestycją. Odzwierciedla wymaganą stopę zwrotu lub koszt alternatywny kapitału dla inwestycji.

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Para el VAN, la tasa de descuento suele ser el costo promedio ponderado del capital (WACC), que incluye la deuda What Beats Rock y el costo de equity. Aunque tu deuda es del 2%, si el proyecto no tiene equity, el costo de capital puede necesitar ajustes.

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