Cuotas Crecientes al Tipo de Interés

Hola he querido compartir con vosotros un simple dossier de ventaelaborado para enviárselo a los bancos sobre las cuotas crecientes al tipo deinterés, os pido a los lectores de este articulo, que ampliéis si podéisel canal de divulgación, a través de conocidos en banca, traducción,etc.

Pues la importancia de este texto de solo 10 páginas esaltísima,

Muchas gracias por vuestra colaboración, att: DavidSánchez.

Presentación de venta a los bancos del producto,

“las cuotas crecientes al tipo deinterés”

Me pongo en contacto para hacerles llegar un método deamortización, que tiene propiedades, muy importantes, y que yo considero óptimopara la sociedad.

No obstante, lo que pretendo es mostrarles sus secretos, si los tiene, queno muchos, para conseguir que puedan reducir su riesgo de concesión depréstamos con este método, y sin embargo aumentar su beneficio operativo.

El producto se llama “Las cuotas crecientes altipo de interés”.

Su propiedad elemental es simple, en ellas, pese a que suformulación es la de un préstamo a tipo de interés variable, no obstante,el diseño del método garantiza al cliente, subida de cuotas, al tipo deinterés, siempre, absolutamente.

Esa propiedad es importante, sobre todo ahora mismo para ustedes, ya queluego veremos, que por subir la cuota al tipo de interés, y los alquileres, a lainflación, implica, se puede enfocar la venta del producto a un leasing, esdecir, que el cliente no distinga, entre compra o alquiler de producto, de hecho porque no hay diferencia económica.

Y simplemente veremos, como sobre las cuotas que proporciona elmétodo, y la vida útil de una vivienda, por ejemplo, este método permitesanar el mercado español de la vivienda, muy rápidamente, pues, simplemente,sobre precio del alquiler, demostraremos, es muy interesante comprar, incluso soportandoun pequeño ciclo de bajada actual, ya que también durante ese ciclo seguroestamos viviendo de alquiler, etc.,

Al mismo tiempo les enseñare, como protegerse del riesgo de lamorosidad en este escenario.

Comencemos:

• Este es el único método que opera en variable real,independientemente del tipo de interés, de la periodicidad etc., es decir, esosignifica, necesitamos calcular la variable real del beneficio que esperan obtener en unpréstamo, para poder aplicarlo.

Por ejemplo, un préstamo a 10años, 10.000 euros, tipo deinterés 5%, y diferencial un 3%, y método Francés.

Importe	10.000	Zonasamarillas.			Comisión:
Tipo interés	5%	5,0000%			Euribor +	3%
Años	10	10

		METODO FRANCES		ACTUALIZADO
					15,0766%
	CUOTA	INTERES	AMORTIZA	PENDIENTE	-1507,7
1	1.490,29 €	500,0	990,3	9009,7	-1583,0
2	1.490,29 €	450,5	1039,8	7969,9	-1662,2
3	1.490,29 €	398,5	1091,8	6878,1	-1745,3
4	1.490,29 €	343,9	1146,4	5731,7	-1832,6
5	1.490,29 €	286,6	1203,7	4528,0	-1924,2
6	1.490,29 €	226,4	1263,9	3264,1	-2020,4
7	1.490,29 €	163,2	1327,1	1937,0	-2121,4
8	1.490,29 €	96,9	1393,4	543,6	-2227,5
9	1.490,29 €	27,2	1463,1	-919,6	-2338,9
10	1.490,29 €	-46,0	1536,3	-2455,8

Lo que he hecho es muy sencillo, he calculado la cuota que ustedesdarían al cliente, pero a nivel interno del préstamo, he aplicado los interesesde cada periodo, sin el diferencial, de ese modo, hallo el beneficio nominal que esperanobtener.

Que son 2455 euros, en la última columna lo que hago es actualizar esenominal al valor del dinero en el momento de la compra, y da 1507, que en % del valor decompra es un 15%.

La formulación de una cuota creciente al tipo de interés esasombrosamente sencilla.

Referenciamos el préstamo, como si fuera un bien que consume su vidaútil, en el préstamo, es decir, 10 años en este caso.

Hallamos, el precio técnico de un alquiler, de ese bien, que son10.000/10= 1000 euros anuales.

La diferencia entre un alquiler y la compra es que uno paga cuota a iniciode periodo y otro a final, entonces multiplicamos, por 1,05, ya que tipo de interéses del 5%.

Eso da 1050 euros.

Y como queremos tener un beneficio real del 15%, lo que hacemos, essimplemente, reincidir ese hecho como un aumento del valor de compra del cliente.

Es decir, 1050*(1,15)= 1208 y ya tenemos la cuota inicial, del método,que independientemente de lo que ocurra en la economía, solo subirá al tipo deinterés.

Que es aparte el neutro económico, donde una persona puede estar agusto y pagar holgadamente al banco, si se revaloriza su salario al tipo de interéso inflación.

Veamos el cuadro de las cuotas crecientes.

	CUOTA	Interés	Amortiza	Pendiente
1	1.208,3	500,0	708,3	9.291,7
2	1.268,7	464,6	804,1	8.487,6
3	1.332,2	424,4	907,8	7.579,8
4	1.398,8	379,0	1.019,8	6.560,0
5	1.468,7	328,0	1.140,7	5.419,3
6	1.542,1	271,0	1.271,2	4.148,1
7	1.619,2	207,4	1.411,8	2.736,3
8	1.700,2	136,8	1.563,4	1.172,9
9	1.785,2	58,6	1.726,6	-553,7
10	1.874,5	-27,7	1.902,2	-2.455,8

Como ves, el nominal final es el mismo que en el método francés,como era obvio.

Bien, por que no emplear otros métodos aun más agresivos, queeste para permitir, una cuota mas baja al cliente, y poder colocar mejor el producto.

Muy sencillo, aparte de por ética, debido a que, este método seapoya en la media económica, de largo plazo, y de mercado estable de corto plazo esdecir, al ser comparable, la compra en el al alquiler, implica, el riesgo medio queasumes como banco en el es nulo, ya que por irregularidades del mercado de alquiler,siempre tu vas a dar mejor cuota a quien quiere comprar que el que alquila, así desimple, incluso con comisión, si tu lo deseas.

Pero claro a la hora de vender este producto, puedes encontrarte con elmiedo reticente de las personas, y esta muy justificado, por los productos trampa que sevendieron, ejemplo decir, al cliente, una cuota creciente al 2%, y luego subía lacuota un 30%, incluso en las cuotas crecientes que se vendían.

Bien, has de ser paciente con el cliente, pero tienes muchos argumentos, deventa, muy convincentes, te daré 2:

1º: yo te garantizo como banco tu cuota absolutamente jamás va asubir, por encima del tipo de interés. Y no van a ser como un métodofrancés, que se vende como cuota estable, y mucha gente ha tenido que dejar lasllaves, por que ante una subida de un 2% el tipo de interés, se dio cuenta suhipoteca subió un 40% la cuota. (Y donde nosotros como banco, no actuamos, muyhonradamente por no informar de estas cosas bien.)

2º: este método no te preocupes tanto por el, pues no esdistinto a cualquier otro que te ofrecen el resto de bancos, de hecho les engloba atodos, desde este puedes amortizar y obtendrás cualquiera de los que te venden,el resto.

Te haré una prueba, de lo que digo transformémoslo en elalemán, por ejemplo, para ver este hecho económico, no tendremos en cuenta eldiferencial, para verlo nítidamente.

						55,1328%	nominal	cuota
	CUOTA	Interés	Amortiza	Pendiente		%amortiza	amortiza	total
1	1.050,0	500,0	550,0	9.000,0		5,0000%	450,0	1500,0
2	1.050,0	450,0	600,0	8.000,0		5,0000%	400,0	1450,0
3	1.050,0	400,0	650,0	7.000,0		5,0000%	350,0	1400,0
4	1.050,0	350,0	700,0	6.000,0		5,0000%	300,0	1350,0
5	1.050,0	300,0	750,0	5.000,0		5,0000%	250,0	1300,0
6	1.050,0	250,0	800,0	4.000,0		5,0000%	200,0	1250,0
7	1.050,0	200,0	850,0	3.000,0		5,0000%	150,0	1200,0
8	1.050,0	150,0	900,0	2.000,0		5,0000%	100,0	1150,0
9	1.050,0	100,0	950,0	1.000,0		5,0000%	50,0	1100,0
10	1.050,0	50,0	1.000,0	-0,0				1050,0

La forma de operar en este método en las amortizaciones es en %económico, donde debes de escribir en la columna amarilla, y donde recuerdoanulamos el diferencial para hacer esta operación comparable.

Al final vemos que la cuota total, suma de la cuota, mas laamortización de cada periodo da la cuota de un método alemán.

De hecho, este método, permite obtener desde el, todos losmétodos racionales,

La formula técnica de calcular una amortización, en estemétodo también, es sencillísima, y dice así.

Si debo 3000 euros, y amortizo 1000 en realidad lo que estoy es reduciendoel riesgo económico, un 3000/(3000-1000)= 1,5 es decir, un 1+50% y por tanto lo queamortizo es un 50% en reducción de riesgo,

Para calcular la cuota después de una amortización, se haceigual, que para calcular la subida de cuota, solo que ahora dividimos la que seria lanueva cuota por en este caso 1,5.

Observa una cosa, como para hallar el método alemán, necesitoamortizar, cada periodo el tipo de interés, como la subida normal de cuota es altipo de interés, y amortizo eso, lo que sucede, es simplemente, que la cuota nosube, durante el préstamo, y lo que varia es la cantidad que amortizo en cadaperiodo.

Bien, pasemos al estudio de la variabilidad, que es lo importante deeste método.

Pues este método por el hecho de amortizar, co-implicadisminución de beneficio del banco, y eso no podemos permitirlo, es decir, nosotroscomo banco, buscamos un beneficio,

Bien, primero de todo en este método el beneficio, como seria digno,se obtiene al final del préstamo, pero si queremos competir rápido con el, yademás las leyes lo permiten como ahora, es totalmente posible periodificarlo, comose hace actualmente, se le asigna, un beneficio anual, y ya esta.

La variabilidad, es un arma, que nos va a proteger de los ciclosinesperados del producto, de corto, medio y largo plazo. Sin tener que recurrir aotras armas, de carácter más ofensivo como cargar deudas futuras al cliente, sino finaliza bien la operación, o cobrar comisiones alarmantes.

La variabilidad por así decir, va a ser la comisión inicial,que cobremos al cliente en variable real, pero que nosotros, vamos a aceptar reducir,por que nos favorece, ya que eso consolidara beneficio neto, sin Asunción deriesgo, veámoslo.

Para el caso que estamos viendo pongamos una variabilidad del 20% y unbeneficio que pretendemos, del 10% por ejemplo, para redondear.

En el Excel cuando escribas en variabilidad y en beneficio,automáticamente, el Excel solo opera en las cuotas crecientes.

	Periodicidad	1				variabilidad	20,00%
						Beneficio:	10,00%
		Cuotas Crecientes:				0,0000%
		Al tipo de Interés.				100,0000%
						0,0000%	nominal	cuota	Bº para
	CUOTA	Interés	Amortiza	Pendiente		%amortiza	amortiza	total	Cancelar
1	1.260,0	500,0	760,0	9.240,0				1260,0	1050,0
2	1.323,0	462,0	861,0	8.379,0				1323,0	1102,5
3	1.389,2	419,0	970,2	7.408,8				1389,2	1157,6
4	1.458,6	370,4	1.088,2	6.320,6				1458,6	1215,5
5	1.531,5	316,0	1.215,5	5.105,1				1531,5	1276,3
6	1.608,1	255,3	1.352,9	3.752,3				1608,1	1340,1
7	1.688,5	187,6	1.500,9	2.251,4				1688,5	1407,1
8	1.772,9	112,6	1.660,4	591,0				1772,9	1477,5
9	1.861,6	29,5	1.832,0	-1.241,1				1861,6	1551,3
10	1.954,7	-62,1	2.016,7	-3.257,8				1954,7	1628,9

Aquí lo que vemos es muy simple, el cliente no ha amortizado nadadurante el préstamo y el beneficio que obtiene el banco, en variable real, seráde un 20%.

Cuanto le vamos a permitir amortizar al cliente en variable económica,y hago notar una cosa, en este método es similar amortizar para reducir, cuotaque para reducir vida del préstamo, como es obvio, por amortizar un cliente, vaa seguir teniendo las dos opciones posteriormente, por trabajar en valores reales.

Bien, a este cliente le dejaremos amortizar un 100% de reducción delriesgo, y el motivo es muy sencillo. 20%/10%= 2; 2= 1+100% Así se halla laformula.

Si el cliente por ejemplo amortiza dos periodos un 5%, en términoseconómicos, esta amortizando (1,05)*(1,05)= 1,1025= 1+10,25%, es decir, amortizatotal, un 10,25%, y así es todo de simple y sencillo.

Hagamos un simulacro cualquiera de amortización:

500,0

420,0

346,2

306,1

		Cuotas Crecientes:				17,3554%
		Al tipo de Interés.				100,0000%
						21,0000%	nominal	cuota	Bº para
	CUOTA	Interés	Amortiza	Pendiente		%amortiza	amortiza	total	Cancelar
1	1.260,0	760,0	8.400,0		10,0000%	840,0	2100,0	1050,0
2	1.202,7	782,7	6.924,8		10,0000%	692,5	1895,2	1102,5
3	1.148,1	801,8	6.123,0				1148,1	1157,6
4	1.205,5	899,3	5.223,7				1205,5	1215,5

Bien, 1,1*1,1= 1,21; ha amortizado un 21%, es decir, nuestro beneficiooperativo también se reduciría, un 21%, pero aceptaremos hasta un 100%.

Lo importante que quiero veáis, es que como banco, podemos inclusoincentivar un poco las amortizaciones, debido a que, si el cliente tiene cualquier apuroeconómico, por cualquier cosa, y este es nuestro cliente, la tercera cuota, se lereduciría, de 1895 euros, al 1148, es decir, este método, lo que va a dar alcliente, que tenga una trayectoria de amortización, es una capacidad total paraajustar el pago de cuotas si lo necesita, así de simple.

Amortizar reduce nuestra variabilidad, pero nos mete dinero en el banco,es decir, económicamente, es simplemente, anticipar el momento en el que lavariabilidad podría llegar a producirse.

Que significa, económicamente, la variación, de precios relativosen una economía, respecto al patrón de precios estables medios, es decir, lavariabilidad supone mas beneficio, pero mas riesgo, es decir, si el cliente amortiza, nosreduce el riesgo por insolvencia, en caso de que el producto, ya no sea interesantemantener el credito.

La variabilidad nos protege de pérdidas netas de utilidad de unproducto que provoque un efecto en sus precios relativos.

La variabilidad es un concepto de derecho puro de un cliente, debidoa que, un cliente que paga de modo correcto su préstamo, su riesgo real ha sidocero, siempre, y lo que se le cobra en el banco, ha de ser por comisión de servicio,y no por riesgo, pero si no finalizase el préstamo, obviamente cobraremos sobre elriesgo total, que marcamos y definimos con la variabilidad.

De ese modo estamos totalmente protegidos, si ha amortizado, por que eldinero que amortiza, hasta que no finaliza el crédito, lo tenemos nosotros, y porque si no amortiza, mantenemos la variabilidad, que nos permite cobrar mas, cuotadesde el principio, y mantener esa sobre-cuota en variable real, y el cliente sabe que laopción adecuada es finalizar el crédito, pese a que por ejemplo, halla pasado aserle mas interesante el alquiler que la compra, que es exactamente lo que mide esto.

Sea como fuera, la variabilidad, su concepto es simple, si el clientefinancia a la vida útil del bien, el método seria comparable al alquiler, y portanto, cada periodo el bien se deprecia la cuota, y al insertar variabilidad, lo quehacemos, es corregir, defectos en la depreciación, ocasional de un bien, corregimos,cambios de intención del cliente, entre compra y alquiler, corregimos, efectos deinflación respecto de tipo de interés, etc., básicamente, controlamostotalmente, el riesgo mercado. Y aislamos nuestro beneficio.

El objetivo final de la variabilidad a nivel agregado es estabilizarelasticidades a 1.

Bien, pasemos a otra cosa, que pasa si un cliente quiere desamortizar,bien, se le debe consentir, pues durante toda la operación siempre, vamos a mantenera salvo nuestra variabilidad, deacuerdo, este hecho no la va a dañar.

Cuanto le permitiremos desamortizar en este caso, si el cliente habíaamortizado un 21%, bien, la respuesta como todo en este método essencillísima:

Simplemente para saberlo debemos corregir el ciclo de reducción decuota que hemos provocado por las amortizaciones, esto es en este ejemplo 21%/(1+21%)=17,35%

Veámoslo, esta ley como la de las amortizaciones no depende ya decuando se apliquen:

Interés

500,0

420,0

346,2

306,1

261,2

255,3

187,6

112,6

29,5

-62,1

		Cuotas Crecientes:				0,0000%
		Al tipo de Interés.				100,0000%
					0,0000%	nominal	cuota	Bº para
	CUOTA	Amortiza	Pendiente		%amortiza	amortiza	total	Cancelar
1	1.260,0	760,0	8.400,0		10,0000%	840,0	2100,0	1050,0
2	1.202,7	782,7	6.924,8		10,0000%	692,5	1895,2	1102,5
3	1.148,1	801,8	6.123,0				1148,1	1157,6
4	1.205,5	899,3	5.223,7				1205,5	1215,5
5	1.265,7	1.004,6	5.105,1		-17,3554%	-886,0	379,7	1276,3
6	1.608,1	1.352,9	3.752,3				1608,1	1340,1
7	1.688,5	1.500,9	2.251,4				1688,5	1407,1
8	1.772,9	1.660,4	591,0				1772,9	1477,5
9	1.861,6	1.832,0	-1.241,1				1861,6	1551,3
10	1.954,7	2.016,7	-3.257,8				1954,7	1628,9

Bien, como ves, lo importante, es que el cliente, bueno, parece ha tenidoun bache, y así de ese modo, ha reducido la cuota de ese periodo a 379 euros, desdeuna cuota de 1205 euros, pero obviamente, la cuota del siguiente periodo ha retornado ala prevista en el cuadros sin amortizaciones, obviamente, así como su pendiente deamortizar, etc.

Pero simplemente este era un derecho del cliente y se lo respetamos, y esdebido a que de ese modo, la variabilidad ha vuelto a su origen, y como ves, al final, siel cliente, completase, el préstamo, nuestro beneficio seria de un 20% y no de un10%,

Es decir, aunque el cliente se declare insolvente, nosotros, durantetodo el préstamo, lo que tenemos garantizado si hemos medido bien la variabilidad,es que podremos colocar el producto en un segundo mercado sin ninguna perdida, aunqueel producto siga una senda distinta a la de la economía.

De hecho si el cliente terminase el crédito, normal ya el ultimoperiodo lo que hay que hacerle es una amortización para ajustar nuestrobeneficio.

Interés

500,0

420,0

346,2

306,1

261,2

255,3

187,6

112,6

9

29,5

-62,1

		Cuotas Crecientes:			50,0000%
		Al tipo de Interés.			100,0000%
					99,9999%	nominal	cuota	Bº para
	CUOTA	Amortiza	Pendiente		%amortiza	amortiza	total	Cancelar
1	1.260,0	760,0	8.400,0		10,0000%	840,0	2100,0	1050,0
2	1.202,7	782,7	6.924,8		10,0000%	692,5	1895,2	1102,5
3	1.148,1	801,8	6.123,0				1148,1	1157,6
4	1.205,5	899,3	5.223,7				1205,5	1215,5
5	1.265,7	1.004,6	5.105,1		-17,3554%	-886,0	379,7	1276,3
6	1.608,1	1.352,9	3.752,3				1608,1	1340,1
7	1.688,5	1.500,9	2.251,4				1688,5	1407,1
8	1.772,9	1.660,4	591,0				1772,9	1477,5
1.861,6	1.832,0	-1.241,1				1861,6	1551,3
10	1.954,7	2.016,7	-1.628,9		100,0000%	-1628,9	325,8	1628,9

Y como ves, al final obtendremos nuestro beneficio deseado, pero graciasa la variabilidad, hemos conseguido aislar de el lo que es el riesgo mercado, que esel único que debe de preocuparnos, pues el cliente, sabe que por variabilidad,esta pagando una sobreprima si no concluye el préstamo, y eso le hará uncomprador serio.

Y aparte, si el bien, hay que embargarlo, tendremos mínimas perdidas,o ninguna, y simplemente no será traumático en nada, este hecho, debido a que,le habremos dado infinitas oportunidades, al cliente, y jamás la cuota lesubirá un 40% por una subida de tipos del 2%, que ese hecho no solo es malo parael cliente sino que derrumba la economía en cascada.

Incluso le daremos algún premio cuando amortice, como las cartillas,de regalos de la cafetera o chorradas de esas, y si desamortiza, le castigaremos, con unacomisioncilla, de un euro, o algo simbólico. Así la gente se familiarizara,antes con el método, pues la libertad de pago de cuotas en este método esasombrosa, y mas libertad, que va dando al comprador, a medida que se confirma es buencomprador, es decir cuando ha amortizado algo, etc.

Bien, pasemos a otro tema, este no directamente relacionado con vosotros,si algún día, mas de un banco da este método es posible, que al gobierno,del país, se le ocurra, marcar una variabilidad determinada en cada préstamo,aparte de vuestra medición, de ella, el objetivo es simple, el puede desear expandirsectores o frenarles, o simplemente dado que la variabilidad implica un canal del ahorrodel cliente puede, entender que es oportuna, y deseable, una cierta prima de variabilidadsobre el nivel medio competitivo que marquéis.

El tema es muy sencillo, así vosotros, deberéis, comprometerantes de liquidar a un cliente a reducirle esa variabilidad y si antes no la habéisincluido, pues, tendréis mas exposición, el objetivo final de esto son dos.

El que marquéis un margen mas alto, para dar mas solidez a laeconomía,

Y segundo, que si una operación puede ser rescatable, se rescate.

Aparte de esto, la variabilidad no es un impuesto ni nada de eso, lavariabilidad se rescata en el préstamo, o genera un canal de ahorro futuro, ysimplemente no es un juego de política, en que se pueda con otros instrumentos,beneficiar a unos perjudicando a otros.

Básicamente es un arma económica, de primera magnitud, paraajustar equilibrios internos en un país, donde la política de tipos resideen el banco central europeo.

Aunque en realidad casi debería de desaparecer, debido a que con losmétodos que dais, a los cliente que les estrangulan, es imposible, conducireficientemente la economía, si se cree necesario conducirla, debido a que jamássabes si subida de tipos, va a servir, para ajustar precios internacionales, o por subidade cuotas, os va a arrastrar a una recesión, yo mi opinión, es que el bancocentral debería, no permitir, lo que permite, de que deis métodos parahipotecas como el francés, pero bueno.

Bien, como se calcula, una reducción de variabilidad, para un clienteque tiene un riesgo alto de quiebra, etc., o mas simplemente como se calcula, si el bienque se compro, ha subido de precio, y ya simplemente el cliente, lo que quiere es tenermas renta disponible, y nosotros desde luego se lo vamos a permitir.

Bien, por ejemplo, pasemos la variabilidad de un 20% del ejemplo a un 15%,y es como todo en este método sencillísimo, es tan sencillo, como hacer unaamortización fantasma donde ni el banco ni el cliente, pongan el dinero que pone enamortización.

En este caso amortizaremos un 20%/15%= 1,33333333333;

Es decir, 1+33,333% es decir, amortizaremos un 33,33%

cuota

total

1260,0

1323,0

1389,2

1458,6

2807,8

1206,1

1266,4

1329,7

1396,2

1466,0

	Periodicidad	1				Variabilidad	20,00%
						Beneficio:	15,00%
		Cuotas Crecientes:			25,0000%
		Al tipo de Interés.			33,3333%
						33,3333%	nominal	Bº para
	CUOTA	Interés	Amortiza	Pendiente		%amortiza	amortiza	Cancelar
1	1.260,0	500,0	760,0	9.240,0				1575,0
2	1.323,0	462,0	861,0	8.379,0				1653,8
3	1.389,2	419,0	970,2	7.408,8				1736,4
4	1.458,6	370,4	1.088,2	6.320,6				1823,3
5	1.531,5	316,0	1.215,5	3.828,8		33,3333%	1276,3	1914,4
6	1.206,1	191,4	1.014,6	2.814,2				2010,1
7	1.266,4	140,7	1.125,7	1.688,5				2110,7
8	1.329,7	84,4	1.245,3	443,2				2216,2
9	1.396,2	22,2	1.374,0	-930,8				2327,0
10	1.466,0	-46,5	1.512,5	-2.443,3				2443,3

Quiero que veas que he puesto en beneficio un15%, para que veas, que alhacer esto lo que obtenemos por la nueva variabilidad es el beneficio de un 15%, esdecir, la reducción de variabilidad es la correcta,

Pero lo importante que quiero que veas, es que la cuota en este caso del 5periodo no es la de 2807,8 euros, que seria la cuota suma, sino solo la 1531 euros,deacuerdo, y nadie, en este caso esta pagando el nominal del amortizar, pues es unareducción de variabilidad, es decir, una merma si se llega a si al final del cuadro,de compensación del banco en reducción de ultima cuota, OK.

Y lo importante que quiero que veas, es simplemente que al cuota base, envez de crecer al tipo de interés, pues ha bajado de 1531 a 1206 euros,

Como ves, la versatilidad que da este método, es infinita frente atodo lo que ofrecéis, en la actualidad, os permite, hacer de todo, dargarantías máximas a vuestra entidad, a la economía, y por supuesto,permite al cliente seguridad, y le da flexibilidad, y no le estrangula jamás,

Y por supuesto, simplemente lo que quiero que veas, es que este métodoos lo pido de verdad, por favor, lo ofrezcáis, aunque tengáis, que revelarlas verdaderas comisiones que cobráis, pues, sus propiedades a nivel macro, sonincreíbles, en el es casi imposible, arrastrarse una economía a cascada encierre, y es un método que da capacidad pura de decidir a la gente.

Os pondré un ejemplo, de aplicación, en el que tratamos, dedeshacernos del estocaje de vivienda que hay en España, Pongamos a prueba elmétodo, pues desde luego, no deberíais, vender ahora mismo ni una sola casa sinadvertir, del riesgo de subida de cuota con vuestros métodos si sube el tipo deinterés, que es un factor, que el BCE puede usar, y el no debe someterse acomportamientos particulares de un mercado, en concreto.

Bien, este método si permite a la gente decidirse, y a ti, darteseguridad, y aparte permite lo que veras, para un caso excepcional como este.

Vamos a ver 150.000 euros, a 35 años, a un 3% de tipo y unavariabilidad del 20%, que tal vez, es incluso muy excesiva, para este mercado, de largoplazo, y con un bien, con vida útil, mucho mayor, pero bueno.

	Importe	150.000	Zonasamarillas.			Comisión:		20%	Beneficio
	Tipo interés	3%	0,2466%			Euribor +	0%	0,0000%	0,0000%
	Años	35	420
	Periodicidad	12				variabilidad	20,00%
						Beneficio:	10,00%
		Cuotas Crecientes:			0,0000%
		Al tipo de Interés.				100,0000%
						0,0000%	nominal	cuota	Bº para
	CUOTA	Interés	Amortiza	Pendiente		%amortiza	amortiza	total	Cancelar
1	429,6	369,9	59,7	149.940,3				429,6	15037,0
2	430,7	369,8	60,9	149.879,4				430,7	15074,1
3	431,8	369,6	62,1	149.817,3				431,8	15111,3
4	432,8	369,5	63,3	149.754,0				432,8	15148,5
5	433,9	369,3	64,5	149.689,4				433,9	15185,9
6	435,0	369,2	65,8	149.623,7				435,0	15223,3
7	436,0	369,0	67,0	149.556,6				436,0	15260,9
8	437,1	368,8	68,3	149.488,4				437,1	15298,5
9	438,2	368,7	69,5	149.418,9				438,2	15336,2
10	439,3	368,5	70,8	149.348,1				439,3	15374,1
11	440,3	368,3	72,0	149.276,1				440,3	15412,0
12	441,4	368,2	73,3	149.202,9				441,4	15450,0
13	442,5	368,0	74,5	149.128,3				442,5	15488,1
14	443,6	367,8	75,8	149.052,5				443,6	15526,3
15	444,7	367,6	77,1	148.975,4				444,7	15564,6
16	445,8	367,4	78,4	148.897,0				445,8	15603,0
17	446,9	367,2	79,7	148.817,3				446,9	15641,5
18	448,0	367,0	81,0	148.736,4				448,0	15680,0
19	449,1	366,8	82,3	148.654,1				449,1	15718,7

Bien, yo no dudo, que la vivienda se hiciese especulativa en su día, yque es un producto, no solo sometido a la ley de oferta y demanda sino del deseo, sialguien lo quiere, yo lo quiero más.

Pero te digo la verdad, de verdad, aunque esto no trata de volver a crearuna burbuja por ningún lado, pero de verdad, no eres capaz, de vender una letra, de429 euros, reales, y además, diciéndole a las claras, al cliente, como mibeneficio es mayor, de lo que deseo, si amortizas, lo iras reduciendo pero si noamortizas, te apropinaré, yo al final de la vida del bien, con pasta gansa. Enconcreto de 42000 euros, si tu quieres ganar un 10%.

Si de verdad no sois capaces de vender esto incluso ahora mismo,simplemente, os digo que despidáis a los comerciales, e incluso os digo, debéisde cobrar mas variabilidad para no presionar excesivamente el alquiler a la baja hastaque el mercado se asiente, espero para eso no tengas problema pues, aumenta tu noriesgo.

De hecho exigir mucho ahorro ahora mismo para comprar no tiene ningúnsentido, ya te protege la ley incluso demasiado, en resarcimiento, y la variabilidad teprotege mas, aparte que la intención seria de compra es muy palpable por loselevadísimos impuestos que hay de IVA, etc. Este mercado siempre será seguro,si no os fiáis de cómo convencen las financieras a los clientes porejemplo.

De verdad, muchas veces, son losproductos que vendéis, los que hacen imposible comprar. Así es la vida. (Nadiede renta ajustada, debería comprarse hoy nada, por el miedo de subida de tipos, porejemplo, y eso lo provocan vuestros métodos.)

Hay que intentar sanar un poquito la economía, veis que fáciles.

Simplemente aunque os digo la verdad este método os llevara a tenerque competir a un nivel que hoy día, no conocéis, pero por favor, noantepongáis, vuestro beneficio a todo, y menos ahora, se trata de solucionaresto.

Aunque en legislación este tipo de hipotecas, como podríaconsiderarse una hipoteca abierta de la caija, por ejemplo, es casi imposible, lasubrogación, todos sabemos, que es facilísimo hacerlo, y no debéis, buscartrabas a competir, de verdad este no es el espíritu con el que he creado esto.

El motivo por el que las cuotas crecientes al tipo de interés, sonmuy importantes, en economía, es que el núcleo de la economía, seencuentra entre el tipo de interés, y la inflación, y en ese entorno es dondese producen propiedades caóticas de orden puro, pero con libertad.

Los métodos que ofrecéis, no tienen nada de bueno para laeconomía, en concreto los vuestros producen un canal alterados del ahorro, enlos integrantes del sistema que precisan crédito, eso ya de por si, vuelve todos losmercados irracionales, cuanto ni mas, si viésemos cosas importantes.

Simplemente os pido intentéis, hacer un análisis de esteproducto, y si lo veis, oportuno lo comercialicéis, yo os estaré infinitamenteagradecido. (Desde luego el banco que lo aplique ganara una competitividad pasmosa, y esmas eso debería de ser el mejor aliciente para atraer, depósitos, salvo porla excesiva protección de depósitos actual.) David Sánchez Palacios.